Egal ob Sie mieten oder eine Immobilie kaufen wollen - neben allen Regeln sollte man drei ganz bestimmten Kriterien besondere Beachtung schenken: Erstens die Lage, zweitens: Lage und drittens ... Sie ahnen es: die Lage. Natürlich entscheiden unzählige weitere Faktoren über den Erfolg eines Standortes, aber ohne den Richtigen analysiert und gefunden zu haben, sind diese Faktoren ohne Aussagekraft. Aus diesen Grund glauben wir, dass eine professionelle Standortanalyse nicht nur etwas für erfahrende City Manager, Portfolio Manager oder Gewerbemakler ist, sondern auch für Gründer und junge Unternehmen.
Um einen unnötigen Standortwechsel bei Misserfolg basierend auf einer falschen Standortentscheidung zu vermeiden, sollen Ihnen die folgenden Basics helfen, den richtigen Standort zu finden. Am Ende wird es von ihrer Standortanalyse abhängen, ob Ihr Business abhebt oder auf gut Deutsch gegen die Wand fährt.
Ein wirklich simpler Ratschlag ist es, sich von Anfang an Fachexperten an die Seite zu holen. Wenn Sie nicht über die nötige Erfahrung verfügen, Standortentscheidungen zu treffen, dann sollten Sie unbedingt einen Profi einbinden, welcher für den unternehmerischen Erfolg mitentscheidend sein wird. Die Angebote reichen von der IHK und Wirtschaftsförderer, von Franchiseexperten bis hin zu innovativen Internetangeboten, zu denen auch WHAT A LOCATION! gehört. Auch gibt es spezialisierte Agenturen wie zum Beispiel 'CLEVER EXPANDIEREN', die eine ganze Palette an Know-how in die Standortfindung einbringen können. Eine Investition in Expertenwissen wird sich schnell bezahlt machen, wenn Ihre grundsätzliche Investitionssumme vier- bis fünfstellig ist. Auf regionalen Branchentreffen oder in auch Verbänden finden Sie ebenfalls erfahrene Unternehmen, die in der Laufbahn vor ganz ähnlichen Herausforderungen standen wie Sie heute. Suchen Sie den Kontakt und tauschen Sie sich aktiv aus.
Wie entscheidend ein Standort ist, kommt stark darauf an, ob Kunden zu Ihnen kommen oder ob Sie zu den Kunden gehen. Grundsätzlich kann man sagen, dass je bekannter die Marke ist, desto eher kann man auch in eine B-Lage ziehen (sofern die Passantenfrequenz entsprechend gegeben ist). Sollte ihre Marke ganz neu sein, kann es von Vorteil sein, sich direkt in eine A-Lage zu einzumieten. Mit einer professionellen Standortanalyse lässt sich allerdings sehr leicht herausfinden, wo sich Ihre Kunden in einer Stadt aufhalten. Diese Information kann dabei helfen, nicht nach A oder B zu entscheiden, sondern pro Kunde. Schließlich ist der Kunde auch jener welcher, der bei Ihnen kauft. Lassen Sie sich daher nicht von bekannten Straßennamen oder Plätzen blenden. Es ist wie ein bisschen beim Online-Marketing - je besser Sie ihre Zielgruppe definieren, desto einfacher und schneller finden Sie Käufer für ihre Produkte. Wissen Sie, wo sich Ihre Käuferschicht "herumtreibt", dann können Sie den Suchradius erheblich eingrenzen. Unsere Empfehlung lautet daher: Lieber ein bisschen mehr Zeit in die Recherche investieren.
Es gibt für die unterschiedlichsten Vorhaben auch unterschiedlichste Standortkriterien, die individuell eine abweichender Gewichtung haben.
Zu den wichtigsten dieser Kriterien zählen:
Es ist Ihre Aufgabe, die Kriterien herauszufiltern, welche für Ihr Vorhaben wichtig sind. Vergeben Sie daher pro Kriterium Punkte von 1 (nicht wichtig) bis 10 (unverzichtbar). Das wird die Entscheidung erleichtern, da ein einfacher Vergleich aller Optionen möglich wird. Zudem empfehlen wir auch schon im Vorfeld gewisse Ausschlusskriterien zu erfassen. Das sind dann Standortfaktoren, die in jedem Fall erfüllt sein müssen. Sind sie es nicht, können Standorte schon während der Auswahlphase direkt aussortiert werden. Berater oder auch Gewerbeimmobilienmakler freuen sich auch immer, wenn Sie solche Listen zur Verfügung stellen.
Sie planen ein Geschäft, welches von Laufkundschaft abhängt? Dann sollten Sie unbedingt in Erfahrung bringen, wie groß das Einzugsgebiet der Lage ist. Personen, die maximal 10 Fußminuten vom Standort entfernt sind, werden eher zu Kunden, als Personen, die erst mit Auto oder dem öffentlichen Nahverkehr anreisen müssen. Und wenn ein Großteil dieser Menschen auch noch innerhalb ihrer Zielgruppe vorkommt, dann haben Sie das ganz große Los gezogen. Aus diesem Grund ist wirklich sehr wichtig, dass Sie einen Überblick über die Einzugsgebiete haben und ob überdurchschnittlich viele Zielkunden in der Nähe wohnen, einkaufen und arbeiten. Lösungen, wie zum Beispiel unsere Software können in wenigen Sekunden Aufschluss darüber geben.
Der nächste logische Schritt ist die Auswertung der Wettbewerbssituation am Standort. Haben Sie einen Standort gefunden, der ausreichend Kundenpotenzial im Einzugsgebiet aufweist, sollten Sie im nächsten Schritt prüfen, mit welchen Wettbewerbern Sie sich Marktanteile teilen müssen. Bekannte und große Marken üben in der Regel eine starke Anziehungskraft auf Kunden aus und haben damit auch einen entsprechenden Marktanteil. Allerdings kann ein Gourmet-Burger neben einem Fast Food-Riesen auch clever platziert sein. Pauschale Antworten gibt es daher nicht und Sie sollten die Verkaufsfläche und die Konkurrenz genau recherchieren und entsprechend priorisieren.
Eine genaue Wettbewerbsanalyse ist die Grundlage, um Marktanteile, also den Anteil an Kunden und Kaufkraft, den Sie für sich verbuchen können, zu prognostizieren. Sie müssen verstehen, dass Wettbewerber sogar Ihr Geschäft ankurbeln können. Haben Sie daher keine Angst vor Wettbewerb, wenn Sie Produkte oder Leistungen im Portfolio haben, die andere nicht anbieten. Aus diesem Grund ist eine Standortanalyse so wichtig. Basierend auf all diesen Informationen entwickelt sich Ihre Strategie zur Positionierung am Standort. Wichtig: Nur wenn Sie ein USP in Produkt oder Dienstleistung nachweisen können, kann Wettbewerb am Standort belebend sein.
Das richtige Kundenpotenzial und eine gute Konkurrenzsituation ist schon einmal eine gute Basis. Neben beiden Faktoren gibt einen weiteren sehr wichtigen Faktor, den Sie bei der Standortwahl unbedingt beachten sollten. Geschäfte mit Komplementärprodukten oder -dienstleistungen, die als ein ergänzendes Angebot und damit als Frequenzbringer betrachten werden können. Für eine Apotheke kann dies eine Drogerie sein. Für einen Blumenladen vielleicht eine Seniorenresidenz. Die Möglichkeiten sind endlos: Behörden, Bäckereien, Banken, U-Bahnhöfe, Gastronomie und Supermärkte und viele mehr. Wirtschaftsförderer achten mittlerweile sogar auf die Bildung smarter Cluster, indem sie an vielen Standorten Unternehmen ansiedeln lassen, die gewisse Synergiepotenziale aufweisen. Sie können gemeinsam an Projekten arbeiten und fördern so den gemeinsamen Erfolg am Standort. Achten Sie daher unbedingt auf solches Potenzial bei der Standortwahl. Richtig angewandt, können Sie langfristig erhebliche Kosten für die Kundengewinnung einsparen. Setzen Sie aber nicht alles auf eine Karte ...
Jetzt geht es ans Eingemachte. Sie haben Ihre Hausaufgaben gemacht und in unterschiedlich analysierten Standorten einige Optionen an Immobilien zusammengetragen. Damit haben Sie halbe Miete und Sie können sich nun um die Betriebsstätte kümmern. Natürlich muss sie einen guten Eindruck machen und über Parkplätze verfügen, wenn Sie Kunden von auswärts erwarten. Wie groß ist das Schaufenster und passt es im Verhältnis zum Rest der Immobilie? Ein Gastronom wünscht sich vielleicht eine Außenfläche für den Sommer. Ganz egal, wo die Bedürfnisse liegen: Sie müssen wissen, welche Betriebsgröße für Ihr Vorhaben passt, wenn Sie langfristig erfolg haben möchten.
Folgende Kriterien können zählen:
Achten Sie neben diesen harten Fakten auch auf die Konditionen des Vermieters. Neben Mietpreis und Nebenkosten pro Quadratmeter kann auch die Frage nach einer Mindestmietlaufzeit von großer Bedeutung sein. Gute Lagen verlangen oft noch Mindestlaufzeiten von fünf oder zehn Jahren. Allerdings glauben wie, dass die Pandemie für ein Umdenken beim Thema Mindestmietlaufzeit sorgen wird. Sprechen Sie dieses Thema auf jeden Fall an. Alternativ können Sie nach bestehenden Mietverträgen suchen und eine kurze Restlaufzeit ausnutzen oder Untermieter werden. Die heutige Situation in der Branche lässt viel Kreativität zu.
Denn eine rein statische Analyse des Status quo greift bei der Standortsuche viel zu kurz. Um zu erfahren, ob ein Standort auch noch in einigen Jahren attraktiv ist, müssen Sie gute Prognosen abgeben können. Je länger Sie an einen Mietvertrag gebunden sind und je höher die Investitionen für die Fläche ist, desto länger müssen Sie in die Zukunft blicken können. Vermeiden Sie die Abhängigkeit eines Frequenzbringers. In einiger Zeit kann dieser verschwinden. In wenigen Jahren kann sich viel ändern. Auch eine langfristige Baustelle kann zu erheblichen Umsatzeinbußen führen.
Auf der anderen Seite kann ein Standort ein außergewöhnliches Entwicklungspotenzial entwickeln. Planen Sie in solchen Fällen konservativ, da die Erschließung dieser Flächen vielleicht länger als geplant dauert und deshalb die Umsatzprognosen zu Beginn nicht realisiert werden. Sie können auch eine umsatzabhängige Miete bis zum Ende der Erschließung oder eine Staffelmietvereinbarung in Betrachtung ziehen.
In Situationen, in denen man den richtigen Standort nicht findet, ist Kreativität und ein wenig Mut gefragt. Dass man keinen Standort findet, kann viele Gründe haben. Manchmal passen die Raumkosten nicht zum Gesamtverhältnis, um langfristigen Erfolg zu prognostizieren. Manchmal kann es daran liegen, dass es einfach aktuell keine guten Immobilien auf dem Markt gibt. Dies sind aber keine Gründe, um sein Vorhaben auf Eis zu legen. Viele Vorhaben lassen sich auch auf andere Art und Weise realisieren und wenn es nur für eine zwischenzeitliche Lösung ist. Versuchen Sie Untermieter zu werden oder eröffnen Sie einen Pop-up-Shop, um ihre Vorhaben erst einmal zu testen. Funktioniert ihr Geschäft vielleicht mobil vom Fahrrad aus oder lassen sich Ihre Produkte gut auf regionalen Märkten oder Veranstaltungen verkaufen? Nutzen Sie solche Phasen, um zu testen, sich mit der Branche vertraut zu machen oder um neue wichtige Kontakte zu finden.
Wir glauben, das ist mit die wichtigste Regel. Wenn Sie es bis zu diesem Artikel geschafft haben, haben Sie bewiesen, dass Sie das richtige Zeug dazu haben, um Ihr Vorhaben auch in die Tat umzusetzen. Lassen Sie sich nicht von der aktuellen Situation auf den Straßen verrückt machen. Stationärer Handel, Gastronomie, Praxen oder Dienstleistungen wird es immer geben und die Chance, aktuell einen perfekten Standort zu ergattern, sind recht groß. Machen Sie ihre Hausaufgaben und starten Sie einfach durch. Haben Sie Spaß!
